처음 독립해서 집을 구하거나 처음 전세·월세 계약을 하는 사람이라면 집을 알아보는 것부터 막막하게 느껴질 수 있습니다.
요즘은 꼭 부동산 중개사무소에 직접 찾아가지 않아도 됩니다. 부동산 앱이나 온라인 플랫폼에서 매물을 먼저 찾아볼 수도 있고, 지역 커뮤니티나 당근 같은 플랫폼을 통해 집주인이 직접 올린 매물을 확인할 수도 있습니다.
하지만 매물을 찾는 방법이 다양해졌다고 해서 계약 과정까지 간단해진 것은 아닙니다.
보증금과 월세를 정하고, 실제 집을 확인하고, 계약 상대방과 권리관계를 확인한 다음 계약서를 작성하고 계약금과 잔금을 지급해야 합니다.
특히 전세처럼 보증금 규모가 큰 계약이라면 마음에 드는 집을 찾았다는 이유만으로 바로 계약해서는 안 됩니다.
이번 글에서는 처음 전월세 계약을 하는 사람을 기준으로 집을 찾는 단계부터 계약서를 작성하고 입주하기까지 실제로 어떤 순서로 진행하는지 알아보겠습니다.
1. 내가 감당할 수 있는 예산부터 정합니다
집을 찾기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 예산을 정하는 것입니다.
전세라면 준비할 수 있는 보증금이 얼마인지, 부족한 금액이 있다면 대출을 이용할 것인지 생각해야 합니다.
월세라면 보증금과 월세뿐만 아니라 관리비와 각종 생활비까지 함께 고려해야 합니다.
예를 들어 월세가 50만 원인 집이라고 해도 실제로 매달 나가는 비용이 월세 50만 원으로 끝나지 않을 수 있습니다.
관리비와 전기·가스·수도 등의 공과금이 별도로 발생할 수 있기 때문입니다.
따라서 집을 찾기 전에 대략적인 예산을 먼저 정해두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 보증금 | 내가 준비할 수 있는 금액 |
| 월세 | 매달 부담할 수 있는 금액 |
| 관리비 | 월 고정지출에 포함할 금액 |
| 대출 | 필요한 경우 이용 가능 여부 |
| 중개보수 | 중개사를 이용할 경우 발생하는 비용 |
| 이사비용 | 입주 시 필요한 비용 |
예산을 먼저 정해두면 마음에 든다는 이유만으로 실제 부담하기 어려운 집을 선택하는 일을 줄일 수 있습니다.
2. 온라인에서 원하는 매물을 찾아봅니다
예산을 정했다면 이제 집을 찾아볼 차례입니다.
매물을 찾는 방법은 한 가지가 아닙니다.
부동산 중개 플랫폼에서 찾을 수도 있고, 지역 커뮤니티나 당근 같은 플랫폼에서 집주인이 직접 올린 매물을 확인할 수도 있습니다.
또한 가까운 공인중개사사무소에 연락해서 원하는 조건의 매물을 소개받는 방법도 있습니다.
즉, 처음부터 반드시 부동산에 찾아가야 하는 것은 아닙니다.
요즘에는 다음과 같은 방법을 함께 활용할 수 있습니다.
- 부동산 앱에서 매물 검색
- 지역 커뮤니티에서 매물 확인
- 당근 등 지역 기반 플랫폼에서 직거래 매물 확인
- 공인중개사에게 원하는 조건 전달
- 주변에 나온 임대 매물 직접 확인
이 단계에서는 보증금과 월세뿐만 아니라 위치, 면적, 주택 종류, 관리비, 입주 가능일, 옵션 등을 함께 비교하는 것이 좋습니다.
그리고 온라인에 올라온 정보만 보고 계약을 결정해서는 안 됩니다.
사진이나 설명만으로는 실제 집의 상태를 모두 확인하기 어렵기 때문입니다.
3. 마음에 드는 집은 직접 확인합니다
온라인에서 마음에 드는 매물을 찾았다면 실제 집을 확인해야 합니다.
사진으로는 깨끗해 보였지만 실제로 방문해보면 생각했던 것과 다른 경우도 있습니다.
따라서 집을 볼 때는 단순히 인테리어가 마음에 드는지만 확인하지 않는 것이 좋습니다.
다음과 같은 부분을 직접 확인해볼 수 있습니다.
- 벽과 천장에 누수나 곰팡이 흔적이 있는지
- 창문과 방충망이 제대로 작동하는지
- 수도와 배수가 정상적으로 되는지
- 수압에 문제가 없는지
- 보일러와 냉난방 시설의 상태
- 옵션으로 제공되는 가전제품의 작동 여부
- 채광과 환기 상태
- 주변 소음
- 주차 가능 여부
- 관리비와 관리비에 포함되는 항목
- 실제 입주 가능한 날짜
특히 온라인에서 확인한 보증금이나 월세, 관리비 등의 조건이 실제 안내받은 내용과 같은지도 확인해야 합니다.
4. 계약 상대방을 확인합니다
집이 마음에 들었다면 바로 계약금을 보내기보다는 계약 상대방이 누구인지부터 확인해야 합니다.
중개사를 통해 계약한다면 중개사에게 관련 서류와 계약 절차를 안내받을 수 있지만, 직거래라면 임차인이 직접 확인해야 하는 부분이 많아집니다.
가장 기본적으로 확인해야 하는 것은 계약하려는 사람이 실제 주택 소유자인지 여부입니다.
주택 소유자와 계약하는 것이 아니라 대리인이 계약하는 경우에는 위임관계 등을 별도로 확인해야 합니다.
특히 온라인에서 집주인과 직접 연락하는 직거래 매물이라면 상대방이 보내주는 정보만 믿기보다는 관련 서류를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
5. 계약 전에 등기부등본을 확인합니다
전월세 계약에서 빠뜨리면 안 되는 중요한 단계입니다.
등기부등본을 통해 해당 주택의 소유자와 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.
특히 전세는 보증금 규모가 큰 경우가 많기 때문에 집의 상태만 확인하고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다.
국토교통부에서도 전세 계약을 할 때 등기부등본을 확인해 소유자와 권리관계, 담보권 설정 여부 등을 확인하도록 안내하고 있습니다.
따라서 계약하기 전에 현재 등기부등본에 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인하는 과정이 필요합니다.
다만 등기부등본은 확인해야 할 내용이 생각보다 많습니다.
갑구와 을구가 무엇인지, 근저당권은 무엇인지, 가압류나 압류가 있다면 어떻게 봐야 하는지 등을 제대로 이해해야 하기 때문입니다.
그래서 등기부등본을 실제로 어떻게 확인해야 하는지는 다음 전월세 시리즈에서 별도의 글로 자세하게 다룰 예정입니다.
6. 보증금·월세·계약기간 등의 조건을 정합니다
계약할 집과 상대방을 확인했다면 구체적인 계약조건을 정합니다.
전세라면 전세보증금이 얼마인지, 월세라면 보증금과 월세가 각각 얼마인지 확인합니다.
여기에 계약기간과 입주일, 관리비 등도 함께 확인해야 합니다.
특히 집주인과 별도로 합의한 내용이 있다면 말로만 약속하지 않고 계약서의 특약사항에 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.
예를 들어 입주 전에 특정 시설을 수리해주기로 했다면 어떤 부분을 언제까지 수리하는지 계약서에 명확하게 적어두는 방식입니다.
계약조건은 나중에 기억에 의존하지 않도록 계약서에 정확하게 남겨두는 것이 중요합니다.
7. 계약서를 작성하기 전에 다시 확인합니다
계약서를 작성하기 시작했다면 서명부터 하는 것보다 내용을 먼저 확인해야 합니다.
특히 다음 항목은 실제로 합의한 내용과 계약서의 내용이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 주택 주소 | 실제 계약하려는 집과 일치하는지 |
| 동·호수 | 정확하게 기재되어 있는지 |
| 임대인 | 계약 상대방과 일치하는지 |
| 보증금 | 금액이 정확한지 |
| 월세 | 월세 금액이 정확한지 |
| 계약기간 | 시작일과 종료일이 맞는지 |
| 입주일 | 실제 입주일과 일치하는지 |
| 계약금 | 지급할 금액과 날짜 |
| 잔금 | 지급할 금액과 날짜 |
| 특약사항 | 합의한 내용이 빠짐없이 들어갔는지 |
숫자와 날짜는 특히 주의해서 확인하는 것이 좋습니다.
보증금처럼 금액이 큰 항목은 한 번 더 확인하고, 특약사항 역시 계약 전에 충분히 내용을 확인해야 합니다.
8. 계약금을 지급합니다
계약조건에 합의하고 계약서를 작성했다면 계약금을 지급하는 과정으로 넘어갑니다.
계약금을 지급할 때는 계약서에 적힌 금액과 실제 송금하는 금액이 일치하는지 확인해야 합니다.
또한 송금하기 전에 계좌번호와 예금주를 다시 확인하는 습관을 갖는 것이 좋습니다.
중개사를 통해 계약하는 경우라면 계약금 지급 방법을 안내받을 수 있습니다.
직거래라면 임대인과 직접 계좌정보를 확인해야 하므로 더욱 주의할 필요가 있습니다.
계약금이나 잔금처럼 큰 금액을 송금했다면 이체확인증이나 거래내역도 보관해두는 것이 좋습니다.
9. 잔금 지급을 준비합니다
계약금을 지급했다고 해서 계약 과정이 끝나는 것은 아닙니다.
계약서에 적힌 잔금 지급일까지 나머지 금액을 준비해야 합니다.
전세라면 보증금의 상당 부분을 잔금으로 지급할 수 있고, 월세 역시 계약조건에 따라 잔금 지급이 필요할 수 있습니다.
전세자금대출 등을 이용한다면 잔금일에 맞춰 대출이 실행될 수 있는지 미리 확인하는 것이 중요합니다.
대출이 필요한 상황에서 잔금일이 가까워진 뒤에 대출을 알아보면 일정이 맞지 않을 수도 있습니다.
따라서 대출을 이용할 계획이라면 계약 전부터 금융기관에 필요한 조건과 절차를 확인해두는 것이 좋습니다.
10. 잔금을 지급하고 입주합니다
잔금 지급일이 되면 계약서에서 정한 일정에 따라 잔금을 지급하고 입주합니다.
이때도 큰 금액을 송금하기 때문에 계좌번호와 예금주를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
입주할 때는 집의 상태도 다시 확인해보는 것이 좋습니다.
계약 당시 확인했던 상태와 실제 입주 시점에 달라진 부분은 없는지 살펴보고, 옵션이나 시설물에 문제가 있다면 바로 확인해두는 것이 좋습니다.
가능하다면 입주 당시 집 내부 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것도 도움이 됩니다.
벽이나 바닥의 흠집, 가구와 가전제품의 상태처럼 나중에 분쟁이 될 수 있는 부분을 입주 초기에 기록해두면 당시 상태를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.
11. 입주 후에는 행정절차도 챙겨야 합니다
잔금을 치르고 열쇠를 받았다고 해서 전월세 계약과 관련된 모든 과정이 끝나는 것은 아닙니다.
실제 거주를 시작했다면 전입신고 등 필요한 절차도 확인해야 합니다.
정부24에 따르면 전입신고는 새로운 거주지로 전입한 날부터 14일 이내에 신고하는 민원이며, 인터넷이나 방문을 통해 신청할 수 있습니다.
또한 주택 임대차에서는 확정일자 등 보증금 보호와 관련된 절차도 중요합니다.
이 부분은 단순히 전월세 계약 순서를 설명하는 것보다 별도로 자세하게 알아볼 필요가 있습니다.
따라서 이번 글에서는 “입주 후에도 전입신고와 확정일자 등의 절차가 남아 있다”는 정도로 정리하고, 다음 글에서 계약 후 해야 할 일을 따로 다루겠습니다.
처음 전월세 계약을 한다면 이 순서로 생각하면 됩니다
전월세 계약은 처음 하면 복잡해 보이지만 전체 과정을 순서대로 보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
예산 정하기 → 매물 찾기 → 집 직접 확인하기 → 계약 상대방 확인하기 → 등기부등본 확인하기 → 계약조건 협의하기 → 계약서 확인 및 작성 → 계약금 지급 → 잔금 준비 → 잔금 지급 및 입주 → 입주 후 필요한 절차 진행
중개사를 이용하든 직거래를 하든 기본적으로 확인해야 할 내용은 있습니다.
다만 직거래의 경우 중개사를 통해 확인할 수 있는 부분을 본인이 직접 확인해야 하기 때문에 계약 상대방과 주택의 권리관계 등을 더욱 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
전월세 계약 전 체크리스트
처음 계약하는 사람이라면 계약 직전에 다음 내용을 하나씩 확인해보는 것도 좋습니다.
집을 고를 때
□ 보증금과 월세가 예산에 맞는지 확인
□ 관리비 확인
□ 집의 실제 상태 확인
□ 누수·곰팡이·수압·소음 등 확인
□ 옵션과 시설물 확인
□ 입주 가능일 확인
계약하기 전에
□ 계약 상대방 확인
□ 실제 소유자 확인
□ 등기부등본 확인
□ 보증금·월세 확인
□ 계약기간 확인
□ 입주일 확인
□ 특약사항 협의
계약할 때
□ 계약서 주소와 동·호수 확인
□ 보증금과 월세 금액 확인
□ 계약금과 잔금 지급일 확인
□ 특약사항 확인
□ 송금 계좌와 예금주 확인
□ 계약서 및 이체내역 보관
입주할 때
□ 잔금 지급
□ 집 상태 다시 확인
□ 입주 당시 상태 사진·영상 기록
□ 전입신고 등 필요한 절차 확인
□ 확정일자 등 보증금 보호 관련 절차 확인
마무리
처음 전월세를 구할 때는 어떤 집이 좋은지, 어느 지역이 저렴한지부터 생각하게 됩니다.
물론 집을 고르는 것도 중요합니다.
하지만 보증금이라는 큰 금액이 오가는 계약인 만큼 집을 찾은 이후의 과정도 그만큼 중요합니다.
온라인에서 매물을 찾았다고 해서 바로 계약금을 보내는 것이 아니라 실제 집을 확인하고, 계약 상대방을 확인하고, 등기부등본을 확인한 뒤 계약조건을 하나씩 정리해야 합니다.
그리고 계약서를 작성할 때는 구두로 합의한 내용이 빠지지 않았는지 확인하고, 계약금과 잔금을 지급한 뒤에는 입주 후 필요한 행정절차까지 챙겨야 합니다.
결국 전월세 계약은 단순히 집을 빌리는 과정이 아니라 큰 금액과 계약상 권리가 함께 움직이는 중요한 경제생활 중 하나라고 볼 수 있습니다.
처음 계약한다면 모든 내용을 외우려고 하기보다 계약 전 → 계약 → 입주 후로 나누어 하나씩 확인하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
참고자료
- 국토교통부, 「전세계약 유의사항」 — 전세계약 전 등기부등본 확인 및 계약·입주 과정 관련 안내
- 정부24, 「전입신고」 — 전입신고 신청방법 및 신고기한 안내
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 주택 임대차 거래 관련 정보 확인
- 정부24, 「주택 임대차계약 신고」 — 임대차계약 신고 관련 안내