마음에 드는 전월세 집을 찾았다면 다음 단계는 계약입니다.
집을 직접 확인하고 보증금과 월세도 마음에 든다면 계약서를 작성하고 계약금을 보내게 됩니다.
그런데 계약금을 보내기 전에 반드시 확인해야 할 것이 하나 있습니다. 바로 등기부등본입니다.
처음 전월세 계약을 하는 사람이라면 등기부등본을 어디서 확인해야 하는지, 갑구와 을구는 무엇인지, 근저당권이 있으면 계약하면 안 되는 것인지부터 막막할 수 있습니다.
하지만 등기부등본을 볼 때 모든 법률용어를 외울 필요는 없습니다.
실제로 계약을 앞두고 있다면 내가 계약하려는 집이 맞는지, 집주인이 실제 소유자인지, 해당 주택에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 순서대로 확인하면 됩니다.
이번 글에서는 전월세 계약을 앞둔 상황을 기준으로 계약금을 보내기 전에 등기부등본에서 어디를 확인해야 하는지 하나씩 살펴보겠습니다.
등기부등본을 확인하는 이유
등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있는 자료입니다.
쉽게 생각하면 “이 집이 누구의 소유이고, 다른 사람이 가지고 있는 권리가 있는지 확인하는 자료”라고 볼 수 있습니다.
전월세 계약에서 중요한 이유는 보증금과 관련이 있기 때문입니다.
특히 전세는 보증금 규모가 큰 경우가 많기 때문에 집의 내부 상태만 보고 계약을 결정해서는 안 됩니다.
국토교통부에서도 전세 계약을 할 때 등기부등본을 통해 소유자와 권리관계를 확인하고, 가압류·가처분·가등기 및 담보권 설정 여부 등을 확인하도록 안내하고 있습니다.
따라서 마음에 드는 집을 찾았다고 해서 바로 계약금을 보내기보다는 계약 전에 등기부등본부터 확인하는 과정이 필요합니다.
등기부등본은 어디서 확인할까?
등기부등본은 정확히는 등기사항증명서라고 하며, 인터넷등기소 등을 통해 확인할 수 있습니다.
전월세 계약을 앞두고 있다면 중개사를 통해 계약하는 경우라도 관련 내용을 직접 확인해보는 것이 좋습니다.
직거래라면 더욱 중요합니다.
당근이나 지역 커뮤니티, 부동산 플랫폼 등을 통해 집주인과 직접 계약하는 경우에는 중개사를 통하지 않는 만큼 임차인이 직접 확인해야 하는 부분이 많아집니다.
등기부등본을 열었다면 먼저 주소부터 확인합니다
등기부등본을 열었다면 어려운 용어부터 읽으려고 하지 말고 내가 계약하려는 집이 맞는지부터 확인합니다.
특히 아파트나 오피스텔처럼 동·호수가 구분되는 주택이라면 실제 계약하려는 집과 등기부등본의 표시가 정확하게 일치하는지 살펴봐야 합니다.
계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 주소도 함께 비교하면 좋습니다.
먼저 확인할 것
- 소재지
- 건물 종류
- 면적
- 동·호수 등 부동산 표시
계약하려는 주택과 등기부등본의 대상이 정확하게 같은지 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다.
그다음은 갑구에서 소유자를 확인합니다
주소를 확인했다면 다음은 갑구입니다.
갑구에서는 소유권과 관련된 사항을 확인할 수 있습니다.
전월세 계약에서 가장 기본적으로 확인해야 하는 부분 중 하나가 바로 현재 소유자가 누구인지입니다.
예를 들어 내가 계약하려는 집의 소유자가 A씨인데 실제 계약을 진행하는 사람은 B씨라면 그냥 계약을 진행해서는 안 됩니다.
B씨가 적법한 대리인인지 등 계약할 수 있는 권한을 확인해야 합니다.
따라서 계약 전에는 등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인, 실제 계약 상대방을 비교해보는 것이 좋습니다.
이 세 가지가 일치하는지 확인하는 것입니다.
갑구에서 소유자 이름만 보고 끝내면 안 됩니다
갑구에서 소유자를 확인했다면 다른 권리관계도 살펴봐야 합니다.
갑구에는 소유권과 관련된 여러 등기사항이 표시될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 내용이 나타날 수 있습니다.
- 가압류
- 압류
- 가처분
- 가등기
이런 내용이 있다면 단순히 집주인의 이름만 확인하고 계약해서는 안 됩니다.
해당 권리가 어떤 내용인지, 임차인의 보증금과 어떤 관계가 있는지 등을 확인해야 합니다.
처음 계약하는 사람이라면 이런 권리가 표시되어 있을 때 “이 정도면 괜찮겠지”라고 임의로 판단하지 않는 것이 중요합니다.
을구에서는 근저당권을 확인합니다
다음은 을구입니다.
을구에서는 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
전월세 계약에서 자주 확인하게 되는 것이 근저당권입니다.
근저당권은 쉽게 말해 집을 담보로 돈을 빌린 경우 금융기관 등이 설정하는 권리라고 이해할 수 있습니다.
따라서 등기부등본의 을구에 근저당권이 있다면 주택을 담보로 설정된 권리가 있다는 의미이므로 내용을 확인해야 합니다.
전세처럼 보증금이 큰 계약이라면 특히 중요한 부분입니다.
근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다
여기서 흔히 하는 오해가 있습니다.
“근저당이 있으면 무조건 위험한 집이다.”
이렇게 단순하게 판단하는 것은 정확하지 않습니다.
반대로 근저당이 없다고 해서 해당 주택의 모든 위험이 사라지는 것도 아닙니다.
중요한 것은 주택의 가치와 기존 권리관계, 보증금 등을 함께 살펴보는 것입니다.
예를 들어 같은 금액의 근저당이 설정되어 있더라도 주택의 가격과 다른 권리관계에 따라 상황은 달라질 수 있습니다.
따라서 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 “근저당이 집값의 몇 %면 안전하다”와 같은 단순한 기준만 가지고 계약 여부를 결정하는 것은 주의해야 합니다.
계약하려는 주택의 구체적인 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.
계약금 보내기 전에 한 번 더 확인합니다
등기부등본을 확인했다고 바로 계약금을 보내기보다 계약 직전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계약을 알아보는 동안 새로운 권리가 설정될 가능성이 있기 때문입니다.
예를 들어 며칠 전에 등기부등본을 확인했고 그 이후 계약일이 잡혔다면 계약하기 직전에 다시 확인하는 방식입니다.
특히 전세처럼 보증금이 큰 계약이라면 확인 시점을 나누어 생각하는 것이 좋습니다.
집을 결정했을 때, 계약할 때, 잔금을 지급하기 전에 중요한 시점에 권리관계가 변하지 않았는지 확인하는 것입니다.
잔금을 보내기 전에도 다시 확인해야 합니다
계약할 때 등기부등본에 문제가 없었다고 해서 잔금일까지 그대로 유지된다는 보장은 없습니다.
계약일과 잔금일 사이에 시간이 있다면 그 사이에 새로운 권리가 설정될 수도 있습니다.
따라서 잔금을 지급하기 전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
특히 전세는 잔금으로 지급하는 금액이 큰 경우가 많기 때문에 “계약할 때 확인했으니 괜찮겠지”라고 생각하지 않는 것이 중요합니다.
계약 당시와 잔금 지급 시점의 권리관계가 동일한지 다시 확인하는 것입니다.
직거래라면 더 꼼꼼하게 확인합니다
요즘은 당근이나 지역 커뮤니티, 부동산 플랫폼 등을 통해 집주인이 직접 올린 매물을 확인하고 직거래하는 경우도 있습니다.
직거래 자체가 무조건 위험하다는 뜻은 아닙니다.
다만 공인중개사를 통하지 않는 만큼 임차인이 직접 확인해야 하는 부분이 많아집니다.
특히 다음 내용을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 실제 주택 소유자인지 |
| 신분증 | 계약 상대방의 신원 확인 |
| 등기부등본 | 소유권 및 권리관계 |
| 계약서 | 보증금·월세·기간·특약 |
| 계좌 | 보증금 지급 계좌 명의 |
| 잔금 | 지급일과 지급 방법 |
| 입주 | 실제 입주 가능일 |
직거래라면 상대방이 보내주는 사진이나 설명만 믿기보다 공식적인 서류를 직접 확인하는 과정이 중요합니다.
등기부등본만 확인하면 안전할까?
여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다.
등기부등본을 확인했다고 해서 전월세 계약이 무조건 안전해지는 것은 아닙니다.
등기부등본은 매우 중요한 자료지만 이것 하나만으로 임대차계약과 관련된 모든 사항을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
주택의 실제 상태나 선순위 임차인, 세금과 관련된 사항 등은 별도로 확인해야 할 수 있습니다.
따라서 등기부등본은 전월세 계약 전에 반드시 확인해야 하는 중요한 자료 중 하나라고 생각하는 것이 정확합니다.
계약 전 등기부등본 확인 순서
처음 보는 사람이라면 아래 순서만 기억해도 됩니다.
① 주소 확인
내가 계약하려는 집과 등기부등본의 주소·동·호수가 일치하는지 확인합니다.
② 갑구 확인
현재 소유자가 누구인지 확인합니다.
③ 갑구의 권리관계 확인
가압류·압류·가처분·가등기 등이 있는지 확인합니다.
④ 을구 확인
근저당권 등 소유권 이외의 권리가 있는지 확인합니다.
⑤ 계약서와 비교
등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인이 일치하는지 확인합니다.
⑥ 계약 직전 다시 확인
계약금을 보내기 전에 권리관계가 변하지 않았는지 다시 확인합니다.
⑦ 잔금 전 다시 확인
잔금을 지급하기 전에도 등기부등본을 다시 확인합니다.
전월세 계약 전 등기부등본 체크리스트
계약금을 보내기 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보는 것도 좋습니다.
기본 정보
□ 주소가 맞는가?
□ 동·호수가 맞는가?
□ 계약하려는 주택과 등기부등본의 대상이 같은가?
소유권
□ 현재 소유자가 누구인지 확인했는가?
□ 계약 상대방과 소유자가 일치하는가?
□ 대리인이 계약한다면 대리관계를 확인했는가?
갑구
□ 가압류가 있는지 확인했는가?
□ 압류가 있는지 확인했는가?
□ 가처분이나 가등기가 있는지 확인했는가?
을구
□ 근저당권이 있는지 확인했는가?
□ 그 밖의 권리관계가 있는지 확인했는가?
계약 직전
□ 계약금을 보내기 전에 다시 확인했는가?
□ 계약서의 임대인 정보와 비교했는가?
□ 보증금 지급 계좌의 명의를 확인했는가?
잔금 전
□ 잔금 지급 전에 다시 확인했는가?
등기부등본은 한 번 보고 끝내는 서류가 아닙니다
처음 전월세 계약을 하는 사람에게 등기부등본은 어렵게 느껴질 수 있습니다.
하지만 실제로 계약을 준비하는 상황에서는 모든 법률용어를 외우는 것보다 어떤 순서로 확인해야 하는지를 아는 것이 더 중요합니다.
먼저 내가 계약하려는 집의 주소가 맞는지 확인합니다.
그다음 갑구에서 현재 소유자를 확인하고, 가압류나 압류 등의 권리관계를 살펴봅니다.
이후 을구에서 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
마지막으로 계약서의 임대인 정보와 비교하고 계약금을 보내기 직전에 다시 확인합니다.
그리고 계약일과 잔금일 사이에 시간이 있다면 잔금을 지급하기 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
전월세 계약은 한 번의 확인으로 끝내기보다 중요한 단계마다 확인하는 것이 안전합니다.
마무리
전월세 계약에서 등기부등본은 어렵고 복잡한 서류처럼 보이지만 실제로는 계약하려는 집의 소유권과 권리관계를 확인하기 위해 반드시 살펴봐야 하는 자료입니다.
특히 계약금을 보내기 전에는 주소와 동·호수를 확인하고, 갑구에서 소유자를 확인한 뒤 가압류·압류·가처분·가등기 등의 권리관계를 살펴봐야 합니다.
을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 있는지 확인해야 합니다.
그리고 계약할 때 한 번 확인하는 것으로 끝내지 말고 잔금을 지급하기 전에도 다시 확인하는 습관을 갖는 것이 좋습니다.
다만 등기부등본 하나만 확인한다고 해서 전월세 계약과 관련된 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
등기부등본 확인은 안전한 전월세 계약을 위한 여러 확인 절차 중 하나라고 생각하는 것이 정확합니다.
참고자료
- 국토교통부, 전세계약 유의사항
- 대법원 인터넷등기소, 부동산 등기사항증명서 관련 안내
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 정부24, 전입신고 및 주택 임대차 관련 민원 안내